So-net無料ブログ作成
不動産 ブログトップ

Rent controlとRent stabilization [不動産]

◇Rent controlとRent stabilization





NYは世界から多くの人が集まってくるため、賃貸市場は常に上昇を続けており、世界で指折りの高賃料都市になっています。スタジオタイプで$1500~$2000、1ベッドルームで$3000以上、2ベッドルームで$4000以上が相場です。しかも毎年賃料が上がります。


そうなってくると、年金生活者などは住むところがなく、都市から出ていくのかと思いきや、意外と多くの老人がNYに住んでいます。どのように生活しているのでしょうか?


そのカラクリがRent controlRent stabilizationという、不動産に関する決まりです。


Rent controlとは1947年以前に建てられたアパートに1971年以降住み続けている住人に適用される決まりで、賃借人の賃料上昇が法律で規制されます。2014年の調査ではRent controlの適応される部屋の賃料中間値は$1,020です。但し、Rent controlは1971年以前からNYに住んでいる人、あるいは親族が住んでいて、その権利を引き継いだ人にしか適用されないので、いまからNYに来る人にはこの規定は適用されません。


一方で、新たに入居する人も対象となる制度が、Rent stabilizationという制度です。これは、賃料の値上げ幅を行政が管理する制度で、NYの約半数の物件がRent stabilizationの対象になるといわれています。


対象となるのは以下の物件です。

①1974年以前に建築された、6部屋以上の賃貸用区画を有する建物

②賃料(legal or stabilized rent(現在の賃料なのか、別に定まっているのか不明))$2,700以下

③賃借人の年収$200,000以下

などです。


しかしながら、Rent stabilizationというのは抜け道が多くあるようです。例えば、

①一度でも賃料が閾値(2018年は$2,700/月)を超えるとRent stabilizationの対象から外れる。

②Stabilized rentはリフォームや空室期間に応じて上げることができる。

といった制度になっています。


そして、非常に残念なことに、多くの大家はstabilized rentで貸し出すよりも市場価格で貸し出した方が儲けが大きくなるので、Rent stabilizationに該当することを伝えずに貸し出します。ですので、Street Easyなどをみても、Rent stabilized apartmentを発見することは困難です。


この辺りは、政治のパワーバランスで、大家(NYにビルを保有しているので大変な資産家です。)の方が政治的発言力が強いので、この制度を管理するNY Department of Homes and Community Renewal (DHCR)が賃借人に有利な判断をすることが少ないといわれています。(普通であれば、Rent stabilizationの対象となるのに、普通の賃料で貸し出せば行政罰の対象となるような気がしますが・・・。)


検討しているアパートがRent stabilizationの対象となるかは"Am I Rent Stabilized?"のサイトを利用してください。DHCRからアパートの入居期間と賃料のデータをもらうことができます。私のアパートもRent stabilizationの対象となっている可能性があり、3,4年前に入居していた人は$600/月程度で借りていました。(アッパーイーストサイドの1 bedroomです。)


この制度ですが、貸主と借主の双方が合意しないと適用されないので、今家探しをしている人はまずはきっぱりと伝えることがスタートです。(もちろん大家さんに拒否される可能性はありますので、すぐにでも入居したい方にはお勧めしません。)


私はLeaseを更新してしまったので、次の更新時に伝えてみようと思います。



↓航空券の検索・購入はこちら。諸費用込の値段で比較可能。海外発も


↓ホテル検索・予約はこちら。

タグ:NY 賃貸
nice!(2)  コメント(0) 
共通テーマ:学問

NYの賃貸契約について [不動産]

◇NYの賃貸契約について





賃貸契約に関する商習慣は日本でも地域により全く異なりますが、当然NYは日本とは全く異なります。


例えば、賃借人に不利な側面として、

①オーナーの権利が強い。

②家賃は契約更新ごとにほぼ必ず上がる。

③基本的には契約途中での打ち切りができない。

④室内に洗濯機を置ける部屋は極めて限られる。


といった側面があります。逆に、有利な側面として、

①電気代やガス代などが込みの物件が多い。

②セントラルヒーティングが備え付けられている。

③冷蔵庫など家具付きの物件も多く、賃借人が変わるごとに新しいものになっていることも多い。

④敷金はあるが、日本でいう礼金はない。(仲介業者に支払う手数料はある。)


さて、NYで家探しをする場合に気を付けておきたいポイントは、

①入居時期(需要)により大きく値段が変わる。(夏から秋にかけてが最も需要が多くなる。)

②冬から春にかけては逆に需要が下がるので、家賃交渉など条件交渉に応じてもらいやすくなる。

③途中での契約打ち切り条項については、必ず相談しておく。

④日本人でクレジットスコアがない人は半年から一年分の前払いを求められることが多い。


というところでしょうか。


契約の途中で退去したいときに③の契約打ち切り条項をつけてないと、次に入居する人を個人的に見つけてくる等しない限りは残月数分がすべて請求されます。日本でいう、延長権付の定期借家契約みたいなものでしょうか。


契約途中で退去することをLease breakといいますが、Lease breakをするときに残月数分が請求されないような付帯条項(Cancellation rider)を2年目の契約更新の時につけてもらいました。「中途契約解除しても残月数分を支払う必要はない。但し11,12,1月は解除できない。」という内容です。


これから家探しをされる方は、この辺りのことを気を付けて契約されて下さい。



↓航空券の検索・購入はこちら。諸費用込の値段で比較可能。海外発も


↓ホテル検索・予約はこちら。

nice!(2)  コメント(0) 
共通テーマ:学問

ニューヨークで家探し4 [不動産]

◇ニューヨークで家探し4


「ニューヨークで家探し1」で、学区と学校別評価の見方をご紹介しました。

アメリカは日本より教育熱心。教育の程度と年収の相関が日本よりもはっきりしているからだそうで、日本よりも親御さんたちの教育にかける情熱は半端ないんだとか。当然、評判の良い地区に家族連れが集まってきます。そうすると公立校の競争率が上がり、学校に入れない子供が出てきます。

評価の高い学校、その地区にある不動産、抽選の可能性の有無などをまとめました。

①ニューヨーク市公立校のしおり2017年版をダウンロードする。

 Pre-Kはこちら、Kindergarten以上はこちら

 Borough Directoriesから地域を選びPDFファイルをダウンロードします。

  Borough directions.JPG

 PDFファイルを開きます。

 2017 Pre-K directions.JPG

 Districtのページまで移動します。

 District2.JPG

 学校情報を見ます。(Pre-K版には学校の評価は書かれていません。)念のためおさらいしておきます。Borough=マンハッタン、クイーンズ、ブルックリンなどの地域のこと。District=区域。Zone=学区。例えばP.S.126を見ます。Zoned siblingsとは学区(Zone)内在住の在校生の兄弟という意味です。この学校は2016年度は、学区内の子供のみならず、区域外の子供もうべて受け入れたということを意味します。

 PS126.JPG 

次にP.S.158を見てみます。2016年度に必ず入学できたのは学区在住在校生の兄弟だけで、学区内の子供は一部だけ、その他の子供は通えなかったことを意味します。

 PS158.JPG

 次はKindergartenです。Kinderからは学校の成績が公表されます。

 Kinder.JPG

 P.S.126です。みんな入れます。しかし、English testで十分な成績を収められる子供は38%, 算数で52%と見劣りします。おそらく英語を母国語としない家庭の子供が多いことが予想されます。

 PS126 Kinder.JPG

 P.S.158はどうでしょうか。Zoned studentsとSiblings outside the Zoneも必ず入学できたようですが、それでもなお人気校のようです。86%が英語優秀、84%が算数優秀で、教育水準が高そうです。

 PS158 Kinder.JPG

②Zoneの調べ方。

 上に紹介したパンフレットにはZoneのことはどこにも書いていません。この学校に近いからということで家を探しても、実際は学区が異なっていたということはあり得ます。Zone内の子供は優先されますので、このミスは命取りです。

 Zoneの調べ方ですが、StreatEasyというサイトを用います。マーケットに出ている物件の検索もできますし、ビルディングの名称を入れて学区を調べることもできます。

 StreetEasy.JPG

例えばこのビルディングは小学校がP.S.158, 中学校がJ.H.S 167であることがわかります。

この二つの情報をもとに、学区を決めていくといいと思います。成績の考慮もできるし、万が一入れないというリスクも回避できます。転校の場合はちょっとわかりません。おそらく直接コンタクトをとることになるのではないかと思います。情報があればお教えください。


↓航空券の検索・購入はこちら。諸費用込の値段で比較可能。海外発も

↓ホテル検索・予約はこちら。



nice!(2)  コメント(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:学校

アメリカで家探し3 [不動産]

◇アメリカで家探し3


ニューヨーク3日目です。この日はpre-schoolの見学から始まります。


ニューヨークの教育制度では、その年に満4歳になる子どもから公立校での教育が始まります。


4: Pre-K 5: Kindergarten
6
: Elementary school

3歳までの子供を預ける場合、NurseryPreschoolかの選択になります。


ニューヨークには日系幼稚園もいくつかあって、そのうちの一つ(たんぽぽ幼稚園)がUpper Westにあります。ここの授業料等は、週5日、9-15時で年間$17,000です。実はこれでも安いほうです。週5日、全日の場合、通常$25,000を超えます。


現地の住人たちは、口コミ等のコミュニティーを頼りに探しているそうです。日系の幼稚園も安かったのですが遠かったので、私たちはNativeの友人に比較的安めで口コミ等の良さそうなところを探してもらいました。


地下鉄で最寄り駅まで行きます。Upper Eastまで来ると交通量もかなり減り、道も安全に歩けます。歩くこと約5分、アパートメントの一階に目的のpreschoolがありました。


室内には、エントランス、プレイルームとスタディルームのシンプルな作りです。徒歩圏内に公園がありました。多くのベビーカーがエントランスに停められていました。ちょうど子供たちが授業を受けていました。白人の子供が多かったです。Upper Eastだからでしょうか?


ひととおり、園の説明を聞いてから園を後にしました。次は、もう不動産屋の2つ目です。


2つ目の不動産屋はタイムズスクエア近くにあります。この不動産屋さんは内覧できるように、3件ほど予約してくれていました。黒いタクシー(Uber?)で現地に向かいます。


まとめると、3か所とも家賃$3,500以上、うち2つはフィットネス・プール付き、2つはキッズルーム付き、2つはランドリールーム共用でした。フィットネスやプールはおおむね利用料年間$8001,000、ランドリーは一回$1.00とのことでした。ニューヨークの冬は厳しく、外出できない日が多いのでキッズルームはありがたい施設です。フィットネスはなくてもいいかな?


その日の晩は、ニューヨークの日本人研究者の友人がメキシコ料理屋でパーティーを開いてくれました。今後、よろしくお願いします。

今回はほとんど写真を撮ってなかったので、文章ばかりですみません。


JAL SKY WIDER


nice!(2)  コメント(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:旅行

ニューヨークで家探し 2 [不動産]





◇ニューヨークで家探し 2

昨年の12月、不動産情報を得るため、ニューヨークへ行きました。帰りは、途中でロサンゼルスに寄って息子を初ディズニーに連れて行きました。



伊丹空港成田空港(日本航空4便)ニューヨークJFK 



幼児連れ、妻の妊娠などあって、一番前の席にしてくれました。感謝です。



感想は足元広い!!!


14906750554371.jpg

 



デルタ航空やハワイアン航空で足元の広い席を有償で購入したことがありますが、比較にならないほど広いです。非常口座席並みです。



 



息子はお気に入りの番組を見つけて興奮しています。


14906750553430.jpg

 



日本航空4便は夜の便なので、息子はすぐ寝てくれました。我々も就寝します。



 



ほどなくJFKに到着です。ゆったりした席だったためか、12時間があっという間でした。



 



JFKには現地の夜到着するので、周囲のホテルで一泊です。エアトレインを使って、Federal Circle駅まで行きます。(ここまでは無料です。)Federal
circle
駅にホテルにつながる電話機が置いてありますので、ホテルに電話して迎えに来てもらいます。駅一階左側の出口を出て、右に歩いていくと、pick up pointがありますので、車を待ちます。その晩はシェラトンJFKエアポートホテルで一泊しました。


14894768645200.jpg

 



次の日はホテルを出発し、ホテルの車でFederal Circle駅まで送ってもらいます。ここから、Jamaica駅行きの電車に乗り、Jamaica駅まで行きます。Long Island railroadの駅を通り過ぎて、エレベーターで地下に降りると、そこがMTA(ニューヨーク交通局)地下鉄の駅です。E線に乗ると、Midtownまで行けます。25-30分くらいです。51st Lexinton Av駅で④, or ⑥線に乗り換えて、Grand Central Stationまで行きます。本日のホテルはここから3ブロックほど東にある、ヒルトンマンハッタンイーストというホテルです。国際連合の本部がすくそばです。レンガ造りの古いビルディングでしたが、内装はきれいでした。


Hilton manhattan east.jpg

 



12月初旬のNYは寒いです。手袋・帽子は必須アイテムです。手袋・帽子なしの我々は少し浮いていました。緯度は北海道と同じです。



 



昼は日系不動産屋の担当者と面会です。この方とは話を伺うだけで、内覧等はありませんでした。1月から3月にかけて空き物件が増えてくること、ニューヨークはインフラ、特に水道系が弱いこと、ニューヨークの物件の回転率は極めて良く、申し込んでから入居まで3か月以上待ってくれないことが多いことなどを伺いました。



 



その不動産会社は5番街にあったので、面談後は5番街をお散歩です。もうクリスマスイルミネーションが始まっていました。


Point Blur_20170314_161944.jpg

 



H&MBest Buyに行き、現地の品ぞろえと価格をチェックします。息子が英語に親しめるように、iPadFire Kids Edition(日本未発売)を買おうかと思っています。iPadはいわずもがな、アプリが充実しており、拡張性に優れます。



 



Fire Kids Editionは本体価格が格安で、インターフェイスが子供用に最適化されていますが、Amazon Free Time Unlimitedというサービスに加入しなければなりません。月額$4.99~(初年度無料)。仮に5年使ってもFire Kids Editionのほうが安いとは思いますが、考え中です。



 



m3.comの優れた点は、amazonのクーポンとも交換可能で、約2,000 m3ポイントと10,000円分のアマゾンクーポンを交換できます。結構m3ポイントがたまっているので、このポイントでiPadを買ってあげようかなと思案しています。ただ、Fire Kids Editionの子供用インターフェイスも捨てがたい・・・。



 



その日は夕刻まで5番街でお散歩し、ホテルに帰りました。夕食はホテル近くのイタリア料理店でピザとパスタをテイクアウトしました。



 



次はニューヨーク3日目の様子をお伝えします。



>NISHIKAWA/西川リビング ネオステージマットレス3つ折れタイプ/エンジ/2461-00069

価格:22,312円
(2017/3/5 22:33時点)
感想(0件)



nice!(2)  コメント(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:旅行

ニューヨークで家探し 1 [不動産]

◇ニューヨークで家探し 1





ニューヨークで暮らすことが決まって、家探しを始めました。ニューヨークといってもいくつかの地区から成っています。



マンハッタン(Manhattan)、ブルックリン(Brooklyn)、クイーンズ(Queens)、ブロンクス(Bronx)、スタテン島(Staten Island)です。有名なハーレム(Harlem)はマンハッタンの北側に位置します。マンハッタンはハドソン川を挟んでニュージャージー州と接しており、ニュージャージー州の東側からも多くの通勤客がマンハッタンにやってきます。

NY全体像.JPG


マンハッタン島は山手線の内側と同じくらいの広さに150万人以上の人が暮らしています。とはいっても、関西人にはどんな広さか想像できないと思うので、京都のシンボル、御所で比較します。ニューヨーク中心部のセントラルパークは東西がほぼ御所の東西と同じで、南北が約3倍です。マンハッタン島の東西は京都の東大路~千本通りの距離に相当します。南北が非常に長い地形となっています。

overlay.jpg

セントラルパークと御所を同一縮尺でoverlayしました。



昼間は他の地区から多くの労働者が働きに来るので、昼間人口は340万人以上と推定されており、東京を超えます。交通渋滞は慢性的にひどいです。南北は比較的流れるのですが、東西が進みません。

NY traffic jam.png


私は家族でニューヨークに行くので、まず治安について調べました。ニューヨーク、特にマンハッタンは近年、治安が改善しており、世界でも安全な都市になったそうです。ニューヨーク市内では、ハーレム~ブロンクス以外の地区であれば比較的安全に暮らせるそうです(日系不動産会社談)。昔は落書きだらけで、危ない乗り物として有名だったニューヨーク市地下鉄も、現在では非常に安全な乗り物として市民に利用されています。(ただ、線路にはごみがあふれています。)

ニューヨーク、特にマンハッタン島は物価が非常に高い地域として有名で、マンハッタンの家賃は50平米程度の1ベッドルームの部屋が最低でも$3,000を超えます。(それでもサンフランシスコやパリよりは安いそうです。)

ニューヨーク市民は、家賃が収入の半分以上を占める人も少なくないようで、比較的慎ましく生活している人も多いと聞きます。さもありなん。ニュージャージーやクイーンズ、ブロンクスの情報は入手していませんが、マンハッタンと同じ価格で、2ベッドルームの部屋になるくらいの価格帯ということです。

次は教育レベルです。子を持つ人ならだれでも気になると思いますが、地域の教育レベルは非常に重要です。ニューヨーク市では、富裕層は大学併設の私立幼稚園に入れる事が多いそうです。これまた、教育費は半端なく、幼児でも年間数百万円ほどかかるそうです。その反面、公立は基本的に無料で、4歳になる年から通わせることができます。外国人でも無料になります。現在の市長(Bill de Blasio)の英断で、週5日・全日制の”Universal Pre-k program”の定員が拡充されました。多くの市民がbenefitを得ることができると思います。私の息子は来年が4歳なので、このプログラムに応募してみようと思います。ということは、公立のレベルが高く、かつ学校が多い地区を選ばなければなりません。また、ニューヨークにも校区(school district)があり、基本的には同じ校区のPre-Kに申し込んだ方が、当選確率が上がります。まずはSchool districtをみてみます。

school district.png

つぎに、公立Pre-Kの所在地をみてみます。 


Pre-K location.JPG

NYC Pre-K finderより

Lower ManhattanHarlemより北には公立のPre-Kが多く存在していることがわかります。District 2は広い面積を有するにもかかわらず、公立Pre-Kが少ないことがわかります。そして、greatschools.orgというサイトで公立学校の評価を見てみます。最高評価を受けた学校のマップを見ると、District 2は学校が少なめにも関わらず、最高評価の10を受けている学校が多いように見えます。


geatschools.org.JPG


そんなこんなで、職場にも近い、Upper East(セントラルパークの東側)エリアを第一希望に家探しを始めることとしました。日系不動産屋さんから送ってもらった物件リストを転載します。やはり高いです。。。

NY物件情報.JPG



「ニューヨークで家探し 2」に続く。



←よければクリックお願いします。
nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(1) 
共通テーマ:学問
不動産 ブログトップ